Baufinanzierungsrechner: Rate und Restschuld berechnen
Mit den beiden Rechnern siehst du in Sekunden, welche Monatsrate ein Darlehen kostet, was am Ende der Zinsbindung offen bleibt und wie viel Darlehen deine Wunschrate trägt. Darunter erkläre ich dir, wie du die Ergebnisse liest und wo ein Rechner an seine Grenzen kommt.
Von Karsten Sedler · Aktualisiert am 7. November 2026 · 9 Min. Lesezeit
- Rechner 1
- Monatsrate und Restschuld
- Rechner 2
- Darlehen und Kaufpreis aus deiner Rate
- Grundlage
- Annuitätendarlehen mit festem Sollzins
Kurz gesagt
- Die Monatsrate ergibt sich aus Darlehen mal (Sollzins plus Anfangstilgung) geteilt durch 12.
- Neben der Rate ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung die wichtigste Zahl. Sie bestimmt, wie stark dich ein höherer Anschlusszins trifft.
- Die Tilgung entscheidet über die Laufzeit: Bei 400.000 Euro und angenommenen 3,9 % Zins dauert es mit 1 % Tilgung rund 41 Jahre, mit 3 % gut 21 Jahre.
- Gib den Sollzins ein, nicht den Effektivzins.
- Die Haushaltsrechnung der Bank steckt in keinem Rechner. Die Kaufnebenkosten zieht der zweite Rechner vom Budget ab.
Ein Rechner beantwortet zwei Fragen, mit denen fast jede Baufinanzierung beginnt: Was kostet mich dieses Darlehen im Monat? Und wie viel Darlehen kann ich mir mit der Rate leisten, die ich zahlen möchte? Genau dafür sind die beiden Rechner oben da. Der erste zeigt dir aus Darlehen, Sollzins, Tilgung und Zinsbindung die Monatsrate und die Restschuld. Der zweite rechnet von deiner Wunschrate rückwärts auf das Darlehen.
Die Zahlen sind schnell da. Sie richtig einzuordnen, ist der wichtigere Teil. Deshalb erkläre ich dir hier, was hinter den Ergebnissen steckt, welche Stellschraube was bewirkt und was ein Rechner nicht wissen kann. Alle Zinsen in den Beispielen sind angenommen, sie sind kein Angebot.
So liest du die Ergebnisse des Baufinanzierungsrechners
Die Monatsrate bleibt während der ganzen Zinsbindung gleich. Innen verschiebt sie sich aber: Am Anfang zahlst du vor allem Zinsen, mit jeder Rate sinkt die Schuld, und der Tilgungsanteil wächst. Bei 400.000 Euro, angenommenen 3,9 % Sollzins und 2 % Tilgung beträgt die Rate 1.966,67 Euro. Im ersten Monat sind davon 1.300 Euro Zinsen und nur 666,67 Euro Tilgung.
Die Restschuld ist der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Im Beispiel sind es nach zehn Jahren rund 302.300 Euro. Viele erschrecken über diese Zahl, denn in zehn Jahren haben sie rund 236.000 Euro an die Bank gezahlt. Davon waren aber rund 138.300 Euro Zinsen. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu dem Zins, der dann gilt. Je kleiner sie ist, desto weniger trifft dich ein Zinsanstieg.
Das Darlehen aus deiner Rate ist eine Obergrenze. Zusammen mit deinem Eigenkapital und abzüglich der Kaufnebenkosten ergibt sich daraus der mögliche Kaufpreis. Ob die Rate in deinen Haushalt passt, sagt dir der Rechner aber nicht. Wie du von der Rate über die Haushaltsrechnung zu einem realistischen Kaufpreis kommst, zeige ich Schritt für Schritt in Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Was deine Rate beeinflusst
Vier Größen bestimmen Rate und Restschuld: das Darlehen, der Zins, die Tilgung und die Zinsbindung. Die Tabelle zeigt, was passiert, wenn du jeweils nur eine davon änderst. Ausgangspunkt sind 400.000 Euro, 3,9 % Sollzins und 2 % Tilgung.
| Änderung | Monatliche Rate | Restschuld nach 10 Jahren | Schuldenfrei nach |
|---|---|---|---|
| Ausgangsfall | 1.967 € | 302.349 € | rund 28 Jahren |
| 350.000 € Darlehen | 1.721 € | 264.556 € | rund 28 Jahren |
| 4,3 % Sollzins | 2.100 € | 300.265 € | knapp 27 Jahren |
| 3 % Tilgung | 2.300 € | 253.524 € | gut 21 Jahren |
| 1 % Tilgung | 1.633 € | 351.175 € | rund 41 Jahren |
- Darlehen: Rate und Restschuld wachsen genau im Verhältnis. 50.000 Euro weniger Darlehen sparen hier rund 246 Euro im Monat.
- Zins: 0,4 Prozentpunkte mehr kosten rund 133 Euro im Monat. Bei gleicher Rate würde stattdessen die Restschuld steigen.
- Tilgung: Der stärkste Hebel für die Gesamtkosten. Mit 3 statt 2 % zahlst du rund 333 Euro mehr im Monat, bist aber etwa sechs Jahre früher fertig und hast nach zehn Jahren fast 49.000 Euro weniger Schulden.
- Laufzeit: Sie ist keine eigene Eingabe, sondern folgt aus Zins und Tilgung. Die Zinsbindung ist meist viel kürzer als die Laufzeit.
- Sondertilgung: Sie ändert nicht die Rate, sondern senkt die Schuld zusätzlich. Was sie bewirkt, zeigt Beispiel 3 weiter unten.
Welche Werte du in den Rechner eingeben solltest
Sollzins: Mit dem Sollzins wird die Rate berechnet. Der Effektivzins liegt etwas darüber, weil er Pflichtkosten und die monatliche Zahlweise enthält. Aus 3,80 % Sollzins werden schon ohne Gebühren 3,87 % effektiv. Zur Orientierung: Bei 10 Jahren Zinsbindung liegen gute Konditionen derzeit etwa zwischen 3,9 % und 4,3 % effektiv (Stand: November 2026). Plane lieber mit dem oberen Ende. Mehr zum Marktniveau findest du bei den aktuellen Bauzinsen, den Unterschied der beiden Zinsen erkläre ich in Effektivzins und Sollzins.
Tilgung: Für die meisten Käufer halte ich 2 bis 3 % Anfangstilgung für einen guten Rahmen. Bei hohem Beleihungsauslauf verlangen viele Banken mehr, und sehr niedrige Tilgungen sehen Banken oft kritisch.
Zinsbindung: Üblich sind 10 oder 15 Jahre. Für 15 Jahre kommen derzeit meist rund 0,3 Prozentpunkte zum Zins dazu. Rechne beide Varianten durch und vergleiche die Restschuld. Wie du dich entscheidest, steht in Lange oder kurze Zinsbindung.
Rechenbeispiele
Beispiel 1: 10 oder 15 Jahre Zinsbindung
400.000 Euro, 2 % Tilgung. Bei 10 Jahren und angenommenen 3,9 % beträgt die Rate 1.966,67 Euro, nach zehn Jahren sind noch rund 302.300 Euro offen. Bei 15 Jahren und angenommenen 4,2 % sind es 2.066,67 Euro, also 100 Euro mehr im Monat. Dafür ist der Zins fünf Jahre länger sicher, und am Ende der Bindung sind nur noch rund 233.200 Euro offen.
Beispiel 2: Wie viel Darlehen trägt meine Rate?
Die Formel dreht sich um: Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung). Mit 1.900 Euro Rate, angenommenen 4,0 % und 2 % Tilgung sind das 380.000 Euro. Bei 4,2 % sinkt der Betrag auf rund 367.700 Euro, mit 3 % Tilgung bei 4,0 % auf rund 325.700 Euro. Mehr Tilgung heißt also weniger Darlehen bei gleicher Rate, dafür bist du schneller schuldenfrei.
Beispiel 3: Was Sondertilgungen bewirken
Sondertilgungen sind in den Rechnern oben nicht enthalten, deshalb hier zum Vergleich. Ausgangsfall wie oben: 400.000 Euro, 3,9 %, 2 % Tilgung. Zahlst du einmal im Jahr 5.000 Euro extra, sind nach zehn Jahren nur noch rund 242.400 Euro offen statt rund 302.300 Euro. Du hast 50.000 Euro zusätzlich gezahlt, deine Schuld ist aber um fast 60.000 Euro kleiner. Bliebe der Zins gleich, wärst du nach gut 20 statt fast 28 Jahren schuldenfrei und würdest insgesamt rund 73.800 Euro Zinsen sparen.
Üblich ist ein kostenfreies Sondertilgungsrecht von bis zu 5 % des Darlehens pro Jahr, das du aber im Vertrag vereinbaren musst. Wie sich Rate, Zinsen und Restschuld je 100.000 Euro bei verschiedenen Zinsen und Tilgungen entwickeln, habe ich in Was kosten 100.000 Euro Baufinanzierung? ausführlich durchgerechnet.
Was ein Baufinanzierungsrechner nicht kann
Ein Baufinanzierungsrechner ist ehrlich zu den Zahlen, die du eingibst. Was er nicht kennt, kann er nicht berücksichtigen. Diese Punkte gehören deshalb immer daneben:
- Kaufnebenkosten. In Berlin fallen 6 % Grunderwerbsteuer an, dazu etwa 2 % für Notar und Grundbuch und meist 3,57 % Makleranteil. Zusammen sind das rund 11,6 % mit Makler oder 8 % ohne. Bei 400.000 Euro Kaufpreis rund 46.300 bzw. 32.000 Euro. Banken möchten diese Kosten in der Regel aus deinem Eigenkapital sehen.
- Die Haushaltsrechnung der Bank. Die Bank prüft, ob du die Rate dauerhaft tragen kannst. Sie setzt dafür Pauschalen für die Lebenshaltung an, berücksichtigt höhere Zinsen nach der Zinsbindung und bei langen Laufzeiten dein Renteneinkommen. Mehr dazu im Glossar unter Haushaltsrechnung.
- Dein persönlicher Zins. Er hängt von Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt ab. Den Zins aus einer Werbung bekommst du nur im Idealfall.
- Der Anschlusszins. Was nach der Zinsbindung gilt, weiß heute niemand. Rechne die Restschuld deshalb auch einmal mit 6 oder 7 % durch.
- Laufende Kosten und Extras. Hausgeld, Grundsteuer und Rücklagen gehören in dein Budget, Bereitstellungszinsen beim Neubau ebenfalls.
- Weitere Bausteine. KfW-Kredite oder ein Volltilger haben eigene Regeln. Einen Überblick gibt mein Ratgeber zu den Finanzierungsarten.
Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner
Wie genau ist der Baufinanzierungsrechner?
Die Rechnung folgt der üblichen Formel für ein Annuitätendarlehen mit monatlicher Rate. Ungenau wird das Ergebnis vor allem durch die Eingaben: Dein tatsächlicher Zins steht erst fest, wenn eine Bank deine Unterlagen geprüft hat. Nimm die Ergebnisse als gute Orientierung, nicht als Angebot.
Welchen Zins soll ich eingeben?
Den Sollzins. Stand November 2026 liegen gute Konditionen für 10 Jahre Zinsbindung etwa zwischen 3,9 % und 4,3 % effektiv, der Sollzins liegt etwas darunter. Rechne zur Sicherheit mit dem oberen Ende und für 15 Jahre mit rund 0,3 Prozentpunkten mehr.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Für die meisten passen 2 bis 3 % Anfangstilgung. Mit 1 % ist die Rate niedrig, du zahlst bei gleichbleibendem Zins aber rund 41 Jahre und mehr als doppelt so viele Zinsen wie mit 3 %. Eine höhere Tilgung schützt dich außerdem gegen steigende Zinsen, weil die Restschuld kleiner wird.
Warum ist die Restschuld nach zehn Jahren so hoch?
Weil am Anfang der größte Teil der Rate Zinsen sind. Bei 400.000 Euro, 3,9 % und 2 % Tilgung zahlst du in zehn Jahren rund 236.000 Euro, davon rund 138.300 Euro Zinsen. Getilgt hast du knapp 98.000 Euro. Mit höherer Tilgung oder Sondertilgungen sinkt die Restschuld deutlich.
Sind die Kaufnebenkosten im Rechner enthalten?
Im ersten Rechner nicht, er arbeitet nur mit dem Darlehen. Der zweite Rechner zieht sie von deinem Budget ab, voreingestellt sind 11,57 % für Berlin mit Makler. Ohne Makler sind es rund 8 %. Banken möchten die Nebenkosten meist aus dem Eigenkapital bezahlt sehen.
Sagt mir der Rechner, ob ich den Kredit bekomme?
Nein. Ob eine Bank finanziert, hängt von deiner Haushaltsrechnung, deiner Bonität, deinem Eigenkapital und der Immobilie ab. Banken rechnen dabei strenger als ein Rechner, etwa mit Pauschalen und mit Puffern für höhere Zinsen.
Mein Rat zum Rechnen mit Rate und Restschuld
Nutze den Baufinanzierungsrechner, um ein Gefühl für die Größenordnung zu bekommen und deine Rate zu berechnen: Rechne mit dem oberen Ende der Zinsspanne, probiere 2 und 3 % Tilgung aus und schau dir jedes Mal die Restschuld an. Dann rechne vom anderen Ende: Welche Rate passt mit Puffer in deinen Haushalt, und welches Darlehen ergibt sich daraus?
Wenn du deine Zahlen hast, rechne ich sie mit dir zusammen nach, mit deinem echten Zins aus einem Vergleich von mehr als 500 Banken und Versicherern, in Berlin, per Video oder am Telefon.
Über den Autor
Karsten Sedler
Ich begleite seit 2009 Menschen in Berlin auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO (Vermittlerregister D-W-107-3JCY-57) vergleiche ich Angebote von mehr als 500 Banken und Versicherern. Beratung in Prenzlauer Berg, Mitte, per Video oder am Telefon.
Zahlen, die man versteht.
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„Tolle Beratung + Tolle Finanzierung = Tolle Arbeit ! Herr Sedler hat sich viel Zeit für uns genommen - das möchte ich noch erwähnen. Dankeschön !“
5 von 5 Sternen
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